STICHTING BEWONERSBELANGEN
MIDDENBOULEVARD
>>> ZANDVOORT <<<
BURGEMEESTER VAN FENEMAPLEIN 19/9, 2042TG ZANDVOORT - T 023-5730169

18 Augustus 2004

Aan: de leden van de raad van de gemeente Zandvoort
c.c.: de leden van het college van. B. en W.

Betreft: raadsbesluit bij amendement van 17 Juni 2004 t.a.v. de Middenboulevard

Geachte leden van de raad,

Zestien maanden nadat de projectwethouder, tevens voorzitter van de stuurgroep Middenboulevard, een nieuw participatieproces inzette, is nog slechts één ding duidelijk geworden en dat is dat de stuurgroep in een planperiode van 10 tot 15 jaren alle of bijna alle bestaande gebouwen in de Middenboulevard wil slopen en vervangen. Weliswaar werd door de projectwethouder in het deelgebiedoverleg op 27 Februari 2004 gesteld dat in model 4 is uitgegaan van het handhaven van de gebouwen: Palace, Rotonde, Strandhotel, Flatgeb. Burg. van Fenemaplein, Passageflat en Schuitengatflat (Res.d’Orange) maar hieraan werd toegevoegd: "het kan zijn dat blijkt dat een gebouw in dit (of een ander) model stedenbouwkundig toch niet goed inpasbaar is". Bovendien stond in het tegelijkertijd ter discussie gestelde z.g. "garantieplan" dat als eigenaars niet zouden willen ingaan op de aangeboden regelingen voor minnelijke verwerving van hun eigendom, de gemeente zal overwegen de eigendommen via een onteigeningsprocedure te verwerven. Voorts werd vermeld dat de gemeente de over 10 tot 15 jaren verstrijkende erfpachtscontracten (Palace, flatgeb. Burg. van Fenemaplein en Parkeergarage Fenemaplein) niet of althans niet voor langere tijd zal verlengen.
M.a.w. de gemeente wil deze gebouwen verwerven om ze te kunnen slopen en/of er een andere bestemming aan te kunnen geven. Althans: de projectwethouder (college?) wenst dat. De raad heeft er zich nog niet over uitgesproken.
Voorts is gebleken dat de projectwethouder (college?) streeft naar een zeer aanzienlijke uitbreiding van het bestaande woningenbestand door het praktisch volledig volbouwen van de open pleinen. Waar en hoeveel van deze nieuwe woongebouwen er moeten komen en hoe hoog ze zullen (moeten) zijn als de gemeente het werkelijk serieus meent dat alle huidige bewoners, die dat wensen, zich "kostenneutraal" in het gebied zullen kunnen hervestigen, dat alles is nog volstrekt onduidelijk.
Dit is betreurenswaardig maar niet verwonderlijk gezien het motto waaronder de projectwethouder opereert. Hierover berichtten wij u reeds in onze brief van 19 Januari 2004. Het motto van de projectwethouder is: "Ik wil de dialoog gaande houden en blijven uitleggen wat er speelt ook al zijn de boodschappen onduidelijk". De projectwethouder is tot dusver niet van dit motto afgeweken, ondanks pogingen van in eeste instantie de CDA en OPZ fracties, gevolgd door het raadsbesluit bij amendement van 17 Juni 2004 om hem daartoe te bewegen.
Een probleem dat tot nu toe nauwelijks aan de orde is geweest is de wettelijk hanteerbare titel voor het grootschalige woningbouwproject van de wethouder dat desnoods--als eigenaars de (nieuwe) aan te bieden regelingen voor herhuisvestiging en minnelijke verwerving niet accepteren-- grootschalige sloop inhoudt van private eigendommen door onteigening m.a.w. zonder dat er bij betrokkenen draagvlak bestaat voor het project.
De meest geventileerde motivering voor het project is dat de bestaande eigendomswoningen "lelijk" zijn en daarom moeten verdwijnen. Dit zou echter een wel heel zwakke wettelijke onderbouwing zijn. Maar ook andere eventueel aan te voeren argumenten voor een grootscheeps woning-bouwproject zullen goed onderbouwd moeten worden. Tot nu toe is dit niet gebeurd.
De wethouder heeft slechts aangegeven dat de Provincie volledig achter zijn plannen staat en er zelfs grote subsidies voor beschikbaar zijn. Bij navraag bij de gedeputeerde voor Ruimtelijke Ordening is ons daarover echter niets gebleken.

Het moge duidelijk zijn dat de vage en tegenstrijdige en soms zelfs onjuiste uitlatingen van de projectwethouder, zoals dat blijkt uit het bovenstaande en het op alle relevante punten tekortschietende eerder aangeboden z.g. "garantieplan" -zonder dat de raad daar vooraf mee accoord was gegaan- onverteerbaar waren voor bewoners/eigenaars; die niettemin constant werden verzocht met één der modellen in te stemmen omdat er sprake zou zijn van een "win-win" situatie voor de gemeente èn de bewoners/eigenaars zonder dat dit aannemelijk kon worden gemaakt. Integendeel! Wat er werkelijk zou gebeuren stond in het (concept) z.g. garantieplan. Door de onwil van de Projectwethouder om duidelijkheid te verstrekken en zich niet te houden aan eerdere uitspraken dat onteigening van betrokkenen alleen zal worden overwogen als minder dan 10% van de bezitters van het onroerend goed niet tot minnelijke verwerving bereid zouden zijn, is het participatieproces (wederom) een volledige mislukking geworden. (N.B. In meer dan 600 protest en bezwaar brieven hebben bewoners/eigenaars daarom alle modellen afgewezen en ook het eerder aangeboden "garantieplan" verworpen.)

Garantieplan
Een nieuw garantieplan zal aan drie hoofdvoorwaarden moeten voldoen.
  1. De gemeente/Vesteda biedt aan betrokkenen onroerend goed aan in ruil voor hun onroerend goed zodat zij zich zonder meerkosten (gesloten beurzen contracten) in het gebied kunnen hervestigen. N.B. In het eerder aangeboden garantieplan zouden eigenaars op gemiddeld twee maal zo hoge woonlasten uitkomen want ze zouden hun nieuwe woningen tegen ruwweg twee maal de prijs dienen te verwerven dan ze voor hun oude woningen zouden terugkrijgen..
  2. De verhuizingen zullen praktisch uitvoerbaar moeten zijn Eigenaars moeten weten of ze één of twee keer moeten verhuizen en in het laatste geval hoe en waar in tijdelijke (kostenneutraal) huisvesting zal worden voorzien. N.B. In het eerder aangeboden garantiecontract stond hierover niets van enig praktisch nut voor betrokkenen, ze moesten maar uitzoeken waar ze tijdelijk zouden kunnen verblijven.
  3. Het totale project zal voor de gemeente/Vesteda financierbaar moeten zijn al of niet op basis van daarvoor concreet aantoonbare beschikbare subsidies.

Wij hebben over het bovenstaande overleg gepleegd met met onze adviseurs, de landsadvocaten Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn in den Haag. Deze adviseerden ons dat het aanbieden van hervestigingsmogelijkheden en financieel aantrekkelijke voorwaarden zeer wel mogelijk is als gemeenten niet tot grootschalige onteigening willen overgaan om hun plannen te kunnen realiseren.
In overleg met de landsadvocaten zijn bijgaande twee documenten opgesteld:
  1. Kernpunten voor minnelijke verwerving
  2. Uitwerking van deze kernpunten voor de drie situaties die zich in de praktijk zullen kunnen voordoen.
De raad heeft op 17 Juni 2004 het College verzocht :
Parallel aan het voorleggen van een ontwerp RFP, (streefdatum 15 September 2004), aan de raad een adequaat en ruimhartig garantieplan voor te leggen en daarna individueel overleg met de betrokkenen te plegen

Gezien de door de raad uitgesproken wens om te worden geinformeerd over de meningen en reacties van de betrokkenen leggen wij het hiervoorgaande aan u voor. Wij zijn goed geinformeerd over wat er onder betrokkenen leeft en wat van een garantieplan wordt verwacht. Uiteraard is elke persoon gerechtigd tot zijn eigen standpunt over de al of niet aanvaardbaarheid van een aangeboden garantieplan maar u kunt er van uit gaan dat het hoogst onwaarschijnlijk is dat een garantieplan dat niet aan de genoemde kernpunten voldoet, noemenswaardig draagvlak bij betrokkenen zal opleveren.
In het raadsbesluit van 17 Juni 2004 werd het college verzocht het (nieuwe) garantieplan (met streefdatum 15 September) aan de raad voor te leggen. Naar wij hebben vernomen zal dit pas veel later plaatsvinden maar niet in een (extra) raadsvergadering (zoals op 17 Juni) maar in een vergadering van de commissie Projecten en Thema’s. Bovendien zullen dan, naar wij menen te hebben begrepen, onmiddelijk in de daarop volgende weken bewoners/eigenaars over het aan de Commissie Projecten en Thema’s voorgelegde garantieplan worden benaderd.
Dit verwondert en verontrust ons want het zou betekenen dat de raad nog niet over de inhoud van het garantieplan zal hebben besloten ondanks dat betrokkenen daarover al zullen worden benaderd zoals dat ook bij het vorige z.g. garantieplan is gebeurd met alle gevolgen van dien.

Wij bepleiten, aangezien een voor betrokkenen aanvaardbaar garantieplan mogelijkerwijs tot een voor alle partijen aanvaardbare oplossing zou kunnen leiden dat de raad, conform het besluit bij amendement van 17 Juni, eerst zelf wederom in een extra raadsvergadering vaststelt of het voorgelegde garantieplan voldoet aan de voorwaarden die door de raad werden aangegeven in zijn besluit bij amendement van 17 Juni 2004 of alsnog wenst aan te geven, alvorens er op basis van het nieuwe garantieplan individueel overleg met betrokkenen zal plaatsvinden.

Met vriendelijke groet en hoogachting,
N.H. SerryB. Bouberg Wilson

Bijlage 1:

Kernpunten voor minnelijke verwerving door de gemeente/Vesteda van eigendommen van eigenaren van onroerend goed in de Middenboulevard

Deze kernpunten voor minnelijke verwerving van eigendommen in het Middenboulevard-gebied zijn een nadere uitwerking voor het gemeentelijke garantieplan.
  1. Het gemeentelijke garantieplan is onderdeel van het Ruimtelijk Functioneel Plan.
  2. De gemeente/Vesteda garanderen dat alle eigenaars van onroerend goed in het plangebied zich desgewenst in het Middenboulevard-gebied kunnen hervestigen. Onder onroerend goed wordt verstaan woningen, garages en overige voor diverse doeleinden al of niet in gebruik zijnde gebouwen of delen van gebouwen.
  3. De gemeente/Vesteda zullen hun plannen voor de Middenboulevard uitvoeren op basis van minnelijke verwerving van te amoveren onroerend goed volgens één van de van toepasssing zijnde aangehechte drie regelingen.
  4. Slechts als minder dan 10% van de eigenaren van te amoveren onroerend goed de aangeboden “gesloten beurzen “ regeling niet accepteren, zal de gemeente desgewenst overgaan tot onteigening van het onroerend goed van de betrokken eigenaren.
  5. Het bovenstaande is ook van toepassing voor eigendommen op grond uitgegeven in erfpacht
Bijlage 2:

Voor bewoners die zich wensen te hervestigen in de Middenboulevard zullen in ieder geval de volgende kernpunten in “gesloten beurzen contracten” tussen de gemeente/Vesteda en betrokkenen worden vastgelegd.

  1. Welk onroerend goed de gemeente minnelijk wenst te verwerven
  2. Welk onroerend goed de gemeente/Vesteda in ruil - zonder dat daaraan meerkosten van enigerlei aard verbonden zijn – na de realisering van de nieuwbouw aan de betrokken eigenaars aanbiedt. Daarbij wordt tevens aangegeven: de locatie, de oppervlakte, de indeling, de ligging en waar toepasselijk, het uitzicht vanuit het aangeboden onroerend goed (plattegrond van het object)
  3. Welk onroerend goed tijdelijk aan de betrokkene, kostenneutraal, gedurende de uitvoering van de nieuwbouw, wordt aangeboden.
  4. De datum voor vertrek naar de aangeboden tijdelijke locatie en de datum waarop het nieuwbouw object aan de betrokkene wordt opgeleverd.
  5. Het bedrag dat de gemeente zal vergoeden voor de hiervoor nodige verhuis- en herinrichtingskosten.
  6. Het bedrag dat de gemeente zal vergoeden aan overige (relevante) kosten zoals o.a. overdrachts en hypotheekkosten
  7. Waarborging van volledige vergoeding voor kosten deskundigen en rechtsbijstand.
  8. Condities voor het geval de eigenaar van het nieuwe onroerend goed zijn bezit binnen drie jaar na verwerving wenst te verkopen of wenst over te dragen ter voorkoming van ongewenste speculatie.

Voor bewoners die niet wensen terug te keren in de Middenboulevard zullen bij minnelijke verwerving in ieder geval de volgende kernpunten in contracten worden vastgelegd.

  1. Welk onroerend goed de gemeente minnelijk wenst te verwerven.
  2. De datum waarop uiterlijk het onroerend goed aan de gemeente moet worden opgeleverd
  3. Garantie aan betrokkenen dat als minimum koopprijs zal gelden de waarde van het onroerend goed in het vrije economische verkeer met als peildatum 1 December 2002 of zoveel hoger als het landelijk prijsniveau door de indexering vanaf de peildatum tot de datum van overdracht is gestegen.
  4. Voor het overige zullen de wettelijke bepalingen voor vergoeding van alle relevante kosten zoals o.a. verhuis- en herinrichtingskosten, van toepassing zijn.

Garantie voor bewoners die zich binnen de periode voor het realiseren van het Middenboulevard-project, elders willen/moeten vestigen

  1. De gemeente/Vesteda verplichten zich tot aankoop van het onroerend goed in de Middenboulevard van eigenaars die zich op deze garantie beroepen.
  2. Voor de aankoopprijs geldt de waarde van het onroerend goed in het vrije economische verkeer met als peildatum 1 December 2002 of zoveel hoger als het landelijk prijsniveau door de indexering vanaf de peildatum tot de datum van overdracht is gestegen.