PROJECT MIDDENBOULEVARD
tussenrapportage juni 2004
(het hele document exclusief bijlagen)
INHOUDSOPGAVE

1.0.0	INLEIDING	1
1.1.0	DE AANLEIDING	1
1.2.0	DE OPZET VAN DEZE NOTA	1
2.0.0	HET VERLOOP EN HET BEREIKTE RESULTAAT (APRIL 2004)	2
2.1.0	PROCES	2
2.1.1	Schematisch overzicht van het verloop	2
2.1.2	Op weg naar een ruimtelijk functioneel plan	4
2.1.3	Participatie en communicatie	5
2.2.0	INHOUDELIJKE RESULTATEN	6
2.2.1	structuur	6
2.2.2	structurerende elementen	7
2.2.3	functies	8
2.2.4	modellen	8
3.0.0	DE KADERS VAN DE RAAD	9
3.1.0	STRUCTUURSCHETS 1996	9
!!!!	Redactie: Belangrijke afwijking van de Structuurschets	9
3.2.0	RAADSPROGRAMMA 2002-2006	10
3.3.0	NOTA VAN UITGANGSPUNTEN 2002	10
!!!!!	Redactie: Belangrijke afwijking van de Nota van Uitgangspunten	10
3.4.0	OVERIGE KADERS	11
4.0.0	DE KADERS VAN HET COLLEGE	12
4.1.0	COLLEGEPLAN 2002-2006/VOORTGANGSNOTA COLLEGEPLAN 2003	12
4.2.0	INTENTIEOVEREENKOMST	12
5.0.0	DE INBRENG VAN DERDEN	13
5.1.0	BEWONERS	13
5.2.0	ONDERNEMERS	14
5.3.0	OVERIGEN	14
6.0.0	HET GARANTIEPLAN	16
6.1.0	HET VOORLIGGENDE CONCEPT	16
6.2.0	COMMENTAAR	16
7.0.0	HET VERVOLG	17
7.1.0	ALGEMEEN	17
7.2.0	HET PROCES	18
7.3.0	HET GARANTIEPLAN	20
7.4.0	HET RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PLAN	22
7.4.1	Thema’s	22
7.4.2	Onderwerpen die te maken hebben met stedenbouw en inrichting	22
7.4.3	Onderwerpen die te maken hebben met de gewenste functies	24
7.4.4	Onderwerpen die te maken hebben met de realisering	26
7.4.5	Een voorlopige modelkeuze.	27
Bijlage-1	Schematisch overzicht Structuurschets	29
Bijlage-2	Schematisch overzicht raadsprogramma	51
Bijlage-3	Schematisch overzicht Nota van Uitgangspunten	53
Bijlage-4	Schematisch overzicht overige kaders	56
Bijlage-5	Schematisch overzicht Collegeplan/voortgang collegeplan	62
Bijlage-6	Schematisch overzicht Intentieovereenkomst	63
Bijlage-7	Tijdsplanning	70
Bijlage-8	Voorbeelden reactie bewoners Middenboulevard	71
Bijlage-9	Fragment streekplan Noord-Holland Zuid	73

1.0.0 INLEIDING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

1.1.0 DE AANLEIDING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Deze nota is door het college uitgebracht op grond van de toezegging aan de raad in maart 2004, om tussentijds uitleg te geven en verantwoording af te leggen over de vorderingen van het project Middenboulevard.

Tegelijkertijd heeft ons college deze aanleiding benut om vanuit het nu bereikte tussenresultaat richting te geven aan het vervolg, zowel qua proces als inhoud.

1.2.0 DE OPZET VAN DEZE NOTA
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

De nota geeft eerst een korte analyse van het proces tot nu toe. Daarna worden de resultaten van dit moment samengevat.	H2
In de daarop volgende hoofdstukken volgt de verantwoording, waarbij de kaders van de raad en ons college worden gevolgd. In bijlagen bij deze hoofdstukken zijn de teksten, die in alle genoemde beleidskaders over de Middenboulevard zijn geschreven, weergegeven en voorzien van commentaar.	H3,H4
Dan volgen een beschouwing van de inbreng van betrokkenen en een weergave van het commentaar op het garantieplan.	H5,H6
In hoofdstuk 7 wordt de stap naar de toekomst gezet en wordt richting gegeven aan het vervolg.	H7

2.0.0 HET VERLOOP EN HET BEREIKTE RESULTAAT (APRIL 2004)
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

2.1.0 PROCES
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

2.1.1 SCHEMATISCH OVERZICHT VAN HET VERLOOP
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Op 17 december tekende de burgemeester op grond van het collegebesluit van 26 november 2002 de intentieovereenkomst met Vesteda inzake de aanpak van de Middenboulevard. De intentieovereenkomst legde de regie over het project in handen van de gemengde Stuurgroep gemeente-Vesteda, waarin namens het college projectwethouder Demmers zit. Opdracht was en is het maken van een Ruimtelijk Functioneel Plan.

Het maken van een Ruimtelijk Functioneel Plan is de eerste stap in een driedelige opzet, die naar de letter van de intentieverklaring tussen Gemeente Zandvoort en Vesteda aldus luidt:

de eerste fase bestaat uit het opstellen van een Ruimtelijk Functioneel Plan.
de tweede fase bestaat uit het opstellen van een realisatie- en exploitatieopzet.
de derde fase bestaat uit het opstellen van een realisatieovereenkomst.

In schema:

In deze opzet is fase 1 inhoudelijk. Het resultaat is niet alleen bedoeld om na accordering door gemeenteraad en directie van Vesteda de tweede fase mee in te gaan, ook is deze inhoud de inhoudelijke vulling voor het te maken bestemmingsplan.

In de praktijk blijkt het moeilijk een scherpe grens te trekken tussen inhoud en realisatie-elementen. Zowel de Stuurgroep zelf als de raad en de overige betrokkenen die meedoen aan het open proces worstelen met vragen als:

• Hoe kunnen de commerciële functies tot ontwikkeling worden gebracht?
• Hoe kunnen we bewerkstelligen dat de hogere overheden mee gaan doen aan de bekostiging?
• Welke garanties zijn er voor de huidige bewoners en ondernemers als een plan tot uitvoering worden gebracht?
• Hoe wordt omgegaan met erfpacht?

Ook inhoudelijke elementen, die tot de uitwerking gerekend zouden kunnen worden, worden steeds verder uitgediept; denk hierbij bijvoorbeeld aan de (detail)invullingen in delen van het gebied.
In schema ziet dit proces er zo uit:

De vragen die steeds gesteld worden over de realiseringskansen zijn logisch en begrijpelijk. Het gaat immers om zaken die voorwaardelijk en noodzakelijk genoemd kunnen worden om tot uitvoering te komen.
Het duidelijkste voorbeeld van de vermenging van inhoud en realisatie is het garantieplan.

Gevolg is een langere doorlooptijd van de eerste fase, zonder uitzicht op een afgerond resultaat, zolang er steeds weer nieuwe vragen opdoemen. Het risico is zelfs dat fase 1 en 2 ineenvloeien. In schema:

Er zijn meerdere redenen om dit ineenvloeien een risico te noemen:
In de eerste plaats moet de planning steeds bijgesteld worden en lijkt deze voordurend achter een mistige horizon te eindigen. Dit bevordert de duidelijkheid en het vertrouwen in een goede afloop niet.
In de tweede plaats is fase 1 in- en extern ingericht op de inhoud en minder op elementen die met daadwerkelijke realisatie te maken hebben. Met inhuur en schuiven met middelen is het proces wel draaiende te houden, maar de praktijk wijst uit dat de tussenproducten steeds weer nieuwe vragen en commentaar oproepen en dat de aandacht zich op steeds meer uiteenlopende zaken moet richten.
In de derde plaats: het beslismoment over fase 1 is uit beeld verdwenen en daarmee ook het moment om het bestemmingsplanproces te starten. Het maken van het bestemmingsplan was en is de uiteindelijke opdracht van de raad. Zolang er over het Ruimtelijk Functioneel Plan geen uitspraak is gedaan moet steeds opnieuw een voorbereidingsbesluit worden genomen, hetgeen geen goed doet aan het imago van het bestuur als daadkrachtig orgaan en ook irritatie oproept.

De Stuurgroep is dit proces ingegaan met de intentie over het inhoudelijk plan te blijven denken en praten tot zij kan concluderen dat aan ieders belangen in voldoende mate tegemoet is gekomen. Thans blijkt dat de nadelen van deze benadering gaan overheersen.
Er is reden genoeg om na te denken over een striktere aanpak, waarbij de kern van de zaak is op korte termijn een inhoudelijk plan af te maken en in bespreking te brengen.

In schema:

2.1.2 OP WEG NAAR EEN RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PLAN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Er is van december 2002 tot en met nu gewerkt aan het project Middenboulevard. Er is gekozen voor een doorlopend ontwikkelingsproces, waarin steeds weer nieuwe gedachten een plaats kunnen krijgen en gewogen worden.

De Stuurgroep heeft overeenkomstig de intentieovereenkomst de regie over het totstandkomen van het Ruimtelijk Functioneel Plan. Daarvoor zijn ook studies verricht en wordt er door externen begeleiding gegeven. De Stuurgroep heeft geworsteld met de vraag of studierapporten en eerste versies van tekeningen of berekeningen naar buiten moeten gaan. Dit nalaten maakt verdacht maar wel doen geeft misverstand omdat er meer status aan stukken wordt gegeven dan er aan zit. Een voorbeeld is de marktverkenning van het Ecorys-Kolpron die in het begin van het project is vervaardigd. De door Ecorys-Kolpron uitgesproken ruimtewensen zijn andere dan er meer dan een jaar later in de laatste modellen staat.

In het oog springend bij de tussenresultaten zijn steeds de stedenbouwkundige modellen. Zij spreken het meest aan omdat zij een verbeelding vormen van gedachten en mogelijke keuzes.Er zijn in de boezem van het project (veel) meer schetsen gemaakt en verworpen dan in de tussenstadia in bespreking zijn gebracht. Het gevaar van al deze prenten was en is dat zij letterlijk worden genomen, d.w.z. dat precies die bouwwerken in die vorm op die plaats gerealiseerd worden als er getekend is.

Door de Stuurgroep is tot nu toe aan een aantal zaken minder aandacht gegeven dan aan andere. Een volledig overzicht plus een verklaring wordt gegeven in hoofdstuk 4 paragraaf 2, plus bijlage 6.

Er is nu nog geen Ruimtelijk Functioneel Plan te presenteren, maar er zijn al wel veel bouwstenen aanwezig. Als gewerkt wordt overeenkomstig de meer gerichte aanpak gepropageerd in paragraaf 2.1 zal zo stelt de Stuurgroep kort na de zomer een concept beschikbaar kunnen zijn. Er moet wel bedacht worden dat ook dan niet alles al uitgekristalliseerd kan zijn – voor een omvangrijk project als dit is dat onmogelijk. Derhalve zal bij een ieder duidelijk moeten zijn dat ook dat stuk beoordeeld moet worden zonder dat alle vragen beantwoord zijn.

2.1.3 PARTICIPATIE EN COMMUNICATIE
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Tussenresultaten zijn zoals gezegd op een aantal momenten door de Stuurgroep in bespreking gebracht. In de intentieovereenkomst is er sprake van een klankbordgroep als podium voor participatie. In de praktijk is er veel discussie geweest over de inrichting van dit gezelschap en is er (zie ook de analyse bij het schematische verloop) vrij snel al een accentverschuiving geweest naar een breder overleg bestaande uit bij de realisatie betrokken belanghebbenden. Later is deze groep ook nog opgedeeld in drie gebieden, wat de gelegenheid gaf tot een enige verbreding.

Voor de klankbordgroep en de andere overlegvormen zijn in de eerste bijeenkomsten ‘spelregels’ afgesproken over de positie en de inbreng. Met externe partijen (bijv. de provincie) is regelmatig maar niet gestructureerd overlegd.

In een gebied als de Middenboulevard is het ondanks de inrichting van participatiegroepen onmogelijk iedereen te betrekken bij elk der stappen.Naast de georganiseerde participatievormen is er dan ook veel aan de communicatie gedaan, huis aan huis en via de website, met de mogelijkheid te reageren.

In het door de Stuurgroep georganiseerde overleg is er sprake van een kritisch-positief meedenken. Er is tegelijkertijd ook een omvangrijke beweging opgang gekomen die afwijzend is (zie ook hoofdstuk 5).

De partijen in het project Middenboulevard zijn zich er van bewust dat zij met vernieuwende ideeën opereren in een omgeving met gevestigde belangen.De ideeën die naar buiten worden gebracht zijn enerzijds bedreigend en anderzijds nog niet volledig uitgedacht. Het is dus simpelweg niet te voorkomen dat er onrust ontstaat en pittig commentaar op de tussenproducten wordt geleverd. De winst die er uit de participatie te behalen valt - door gebruikmaking van de inbreng van de betrokkenen het eindproduct verbeteren - wordt dan ook voor een deel overschaduwd door het verzet dat heftig is en blijft.

Als het proces nog enige tijd doorgaat wordt de periode van onduidelijkheid en onzekerheid alleen maar langer en het geloof in een goede afloop kleiner. Ook in dit gegeven ligt een reden om zo snel mogelijk een ruimtelijk functioneel plan te presenteren.

De discussie over de vorm van participatie die voor projecten als de Middenboulevard het meest geschikt is wordt ook door de raad gevoerd. De opgedane ervaringen in de afgelopen jaren kunnen helpen conclusies te trekken.

2.2.0 INHOUDELIJKE RESULTATEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Aangezien er nog geen volledig plan is en de discussie over varianten en mogelijkheden nog loopt, zijn de inhoudelijke resultaten van nu vooral een besef hoe de inrichting moeten worden aangepakt (en hoe niet).

Het is verhelderend om in dit gezamenlijke project met een externe partner Zandvoort te bekijken door de bril van de buitenstaander; immers dit is ook de bril die door onze bezoekers wordt gebruikt.

Onderstaand staan puntsgewijs de conclusies van dit moment.

2.2.1 STRUCTUUR
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

1. Een impuls aan de Middenboulevard, zoals bedoeld in beleidsstukken en de intentieovereenkomst, betekent onherroepelijk ingrijpen in de bestaande gebouwde en ingerichte omgeving. Het gebied is ongetwijfeld te verfraaien met een betere aankleding van de openbare ruimte maar krijgt daardoor nooit de sfeer en uitstraling die men zich voorstelt bij een badplaats die meer is dan strand alleen.
2. Verdergaand: investeren in de bestaande gebouwen, dan wel in vervangende gebouwen op dezelfde plaats levert feitelijk geen bijdrage aan de gewenste verbeterde uitstraling van de Middenboulevard omdat de structuur er niet door verandert. Uiteraard is dit ingrijpend voor de bewoners.
3. Het is nu als eerste gewenst een nieuwe structuur te ontwerpen als kader voor investeringen. Losse ontwikkelingen zijn af te raden.
4. Herstructurering op de schaal van de Middenboulevard is een langlopend proces, naar verwachting één van zeker vijftien jaar.
5. Het ontwerpen van een structuur is dan ook niet alleen het maken van een patroon van wegen en bouwkavels, maar tevens een model voor fasering.
6. Het ontwerpen van een structuur is ook het zoeken naar de mogelijkheid gedurende meerdere jaren bestaande en nieuwe gebouwen te combineren.
7. Een noord-zuid-lopende verbinding tussen de polen is tevens een goede manier om het gebied in hanteerbare inrichtingseenheden te maken.
8. Het gebied rondom de watertoren is wat inrichtingkeuzes betreft (niet qua proces) af te zonderen van de rest van de Middenboulevard. Dit gebied kan een ontwikkeling krijgen die aansluit bij de directe omgeving.
9. Ondanks de praktische noodzaak om de deelgebieden in de loop van het proces één voor één in te vullen, is het gewenst de inrichting en de functies eerst in een totaalconcept te hebben gezien en vastgelegd. Dit heeft te maken met bijv. efficiënt ruimtegebruik, de parkeerbehoefte, de exploitatie en de fasering. Daarnaast is de eerder genoemde behoefte aan vulling voor het bestemmingsplan een even belangrijke reden om een totaal te hebben. Het bestemmingsplan kan de gewenste ontwikkelingen stimuleren of mogelijk maken en de ongewenste voorkomen.

2.2.2 STRUCTURERENDE ELEMENTEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

10. De term ‘polen ‘duikt het eerst op in de Structuurschets 1996 en daar staan een pool ‘centrum’ en een pool ’station’ in genoemd, deze laatste als entree van het dorp. De verbinding van de twee polen in het gebied Middenboulevard onderling en die van de Middenboulevard-polen met de andere twee levert een routestructuur op die de bezoeker/wandelaar geleidt.

11. Een eventuele andere pool die in het verleden wel geopperd is - de omgeving watertoren – laat zich qua functies en ligging niet gemakkelijk in het concept met de overige polen inpassen. Het gebouw de watertoren kan wel een commerciële functie krijgen.
12. Het beleid met betrekking tot de kustverdediging levert beperkingen op bij de inrichting, met name ondergronds. In afwachting van door ons nagestreefde versoepeling is uitgegaan van wat nu mogelijk is.
13. Er is behoefte aan het behoud van een noord-zuidverbinding voor het verkeer in de Middenboulevard. Vanuit bestaand verkeersbeleid is een route langs het Middenboulevardgebied beter dan erdoor. De weginrichting kan anders dan nu (smaller) en door het inrichten van parkeergelegenheid bij de polen kan de intensiteit worden teruggebracht.
14. Over de boulevard is naast ruimte voor de wandelaar ook ruimte voor de fietser te scheppen.Er zal rekening gehouden moeten worden met een tracé voor de light rail (of een alternatief).
15. Het beleid van alle overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening wordt steeds nadrukkelijker ingestoken op intensief ruimtegebruik. Dit uiteraard binnen de randvoorwaarden die de zeereep stelt en het kwaliteitsniveau dat gewenst wordt.

2.2.3 FUNCTIES
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

16. Het is nog geen uitgemaakte zaak hoe van de omvang van de woningvoorraad en die van de toeristische functies zich in omvang tot elkaar verhouden. In het polen-model wordt uitgegaan van strikte scheiding en dat op zich bepaalt voor een groot deel de oppervlakte van elk der categorieën. Anderzijds moet men ook oog hebben voor groeimogelijkheden in de toekomst (zoals in de structuurschets aanbevolen).
17. Er is markt voor het afzetten van meer woningen, in verschillende typen. Berekeningen tonen aan dat er – wel afhankelijk van de economie - in een tempo van 100 woningen per jaar afgezet kan worden.
18. De invulling van de commerciële functies is nog in discussie. Er variëren in deze brainstormfase allerlei aantallen. Daarbij valt op dat vooral de omvang van het mogelijke/gewenste winkelareaal verschillend wordt beoordeeld. De richting van de toeristisch-economische functies is recent door de raad bepaald en laat zich benoemen met termen als jaarrond, wellness, sport, gezond.
19. De openbare ruimte vraagt uiteraard om een impuls. Het niveau en de kosten daarvan zijn bepaald en kunnen in de exploitatie worden meegenomen.
20. Voor parkeren wordt ingezet op een maximum aan gebouwde parkeervoorzieningen. Er is nog geen volledig zicht of wat nodig en haalbaar is, gelet op de toenemende behoefte aan parkeerruimte per woning en het intensiever gebruik van het gebied.

2.2.4 MODELLEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

21. Er zijn vier opties, die niet veel verder meer kunnen worden uitgewerkt, kleine variaties in de gebiedsdelen daargelaten. De eerste drie modellen zijn na elkaar ontwikkeld op basis van een weg tussen de polen die behalve als verbinding ook als een lijn ten behoeve van fasering en ten behoeve van de ruimtelijke overgang dorp-kust kan worden gezien.
    Vanwege de twijfel over het functioneren van en het commentaar op deze noord-zuidverbinding is in het vierde model een andere keuze gemaakt.
22. In de vier modellen zijn de onderwerpen verbeeld die spelen: hoe de polen te verbinden; waar ligt de hoofdroute van het verkeer; hoe is de omvang en waar de situering van de toeristisch-economische functies; wat is de uitstraling en het karakter van het gebied; hoe is van menging van de functies; waarlangs loopt de relatie met het dorp en het station.
23. De exploitatie is nog niet rond, althans als uitgegaan wordt van een sluitende exploitatie voor het gehele gebied.

3.0.0 DE KADERS VAN DE RAAD
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Zie voor uitgebreide informatie de bijlagen 1 tot en met 4.

3.1.0 STRUCTUURSCHETS 1996
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

In de opstelling in bijlage 1 zijn uit de Structuurschets 1996 een aantal relevante passages gehaald en becommentarieerd. Omdat de Structuurschets een combinatie is van algemeen beleid en specifiek beleid t.a.v. gebiedsdelen, zijn er veel teksten die erg op elkaar lijken of min of meer hetzelfde bespreken.
In de kolom ‘wat is daaraan gedaan’ staat de stand van zaken die bekend was per april 2004.

De aanpak die nu wordt gevolgd en de ingrepen die nu worden besproken zijn in de Structuurschets 1996 beschreven. Dit geldt:

• de analyse van de staat van het gebied,
• de polenbenadering
• de benadering van de nieuwe inrichting, samen te vaten onder de termen kwaliteitsverbetering en herbergzaamheid,
• een intensivering van het ruimtegebruik,
• de wens tot vernieuwing van de gebouwde omgeving, tot andere architectuur,
• het onvermijdelijk, zelfs wenselijk zijn van sloop,
• het zoeken naar een beter functionerende openbare ruimte,
• een proces gericht op oplossingen uit te voeren met investeerders, bewoners, ondernemers,
• oplossingen voor hen die mogelijk in deelbelangen worden getroffen (in de vorm van een concept-garantieplan)

De Structuurschets spreekt over ‘centrumboulevard’ voor het gebied met en tussen de polen. In het huidige proces wordt dit stuk als het kerndeel gezien, maar de ontwikkelingen ten zuiden behoren ook tot het totale plan.

Er zijn in dit stadium zaken die nu concreter zijn ingevuld dan de Structuurschets kon doen. Daarnaast zijn er zaken die nog niet volledig uitgekristalliseerd zijn en uitwerkingen die in verschillende modellen verschillend uitpakken. De belangrijkste zaken zijn:

• Start bij de polen. Dit is ook nu het begin van het denken, maar daar waar de Structuurschets niet zegt hoe de ontwikkelingen in het tussengebied moeten aansluiten op de polen, wordt een en ander nu wel ingebed een ruimtelijk functioneel totaalplan;
  !!!!
  [Index] [Top] [Vorige] [Volgende]
  

  Redactie: Belangrijke afwijking van de Structuurschets:

• In de Structuurschets zijn voor het De Favaugeplein (beide zijden) de aanduidingen ‘mogelijk te handhaven ‘en ‘mogelijk op termijn te vervangen’ gebruikt. In de huidige studies is de bebouwing verwijderd. De argumentatie is niet alleen te vinden in de wens een samenhangende inrichting te maken, maar ook in het praktische gegeven dat de noodzakelijke parkeervoorzieningen op het bestaande straatniveau moeten komen , waardoor het handhaven van deze bebouwing niet mogelijk is.
• Net als bij het De Favaugeplein is ook voor het (plein van) het Van Fenemaplein gekozen voor de optie herbestemmen en niet voor de optie herinrichten; passend in het totaal.
• Invulling Watertorenplein: wordt in de Structuurschets in het midden gelaten, in het huidige proces wordt intensivering van het gebruik voorgesteld met woningen en parkeren, maar wel (overeenkomstig de Structuurschets aansluitend bij de directe omgeving)
• Invulling omgeving Vuurboetstraat: is in de Structuurschets ook niet uitgewerkt; thans ideeën die de overgang van de ‘centrumboulevard’ naar de zuidelijke woonomgeving verbeelden, gedachten over het Strandhotel en omgeving;
• doorgroei toeristische functies in het Middengebiedgebied: dit is niet in alle modellen mogelijk, los van de vraag of het gewenst is;
• Architectuur, beeldkwaliteit: nog niet uitgewerkt.
• Oplossingen voor fietsverkeer en kruisend voetgangersverkeer: opties wel opengehouden, nog niet uitgewerkt.

3.2.0 RAADSPROGRAMMA 2002-2006
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

In de opstelling in bijlage 2 zijn uit het Raadsprogramma een aantal relevante passages gehaald en becommentarieerd.

Het maken van een Ruimtelijk Functioneel Plan Middenboulevard is het voorwerk van het bestemmingsplan, waarvan in het raadsprogramma sprake is. Tegelijkertijd is het ook het zoeken naar realisatiemogelijkheden, iets wat in de het bestemmingsplan ook moet worden verantwoord.

Een Nota van Uitgangspunten is op- en vastgesteld.

In de modellen wordt invulling gegeven aan de gedachte hoe wonen en economie met elkaar kunnen functioneren.

De betrokkenheid is georganiseerd overeenkomstig de intenties van het raadsprogramma. Over de resultaten en effecten is elders in deze rapportage ingegaan.

3.3.0 NOTA VAN UITGANGSPUNTEN 2002
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

In de opstelling in bijlage 3 zijn uit de Nota van Uitgangspunten een aantal relevante passages gehaald en becommentarieerd.

De Nota van Uitgangspunten is geschreven en geaccepteerd op het moment dat er van een Intentieovereenkomst met Vesteda en het maken van een Ruimtelijk Functioneel Plan nog geen sprake was; deze stukken zijn pas later aanvaard als werkkaders. Het stuk ademt daarom, meer dan waar nu aan wordt gewerkt, de idee van een aanpak in delen, met bescheidener ambities.
!!!!!
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Redactie: Belangrijke afwijking van de Nota van Uitgangspunten:

Een verschil in ambitie schuilt bijvoorbeeld in de passage “Ruimte moet worden geboden om in de huidige woningvoorraad te investeren op die plekken waar de bewoners/eigenaars dat willen;”. In de studies op weg naar het Ruimtelijk Functioneel Plan blijkt dat dit niet voor alle woningen geldt. Er zijn percelen aangegeven, waar het investeren in de huidige bebouwing niet zou moeten plaatsvinden en waar wordt ingezet op verwijdering in de loop van de komende jaren en bouw op andere plekken. Dit heeft onder meer te maken met de noodzakelijke parkeervoorzieningen op maaiveldniveau. Het maken van het Ruimtelijk Functioneel Plan als totaalkader geeft een benadering met meer kans op een samenhangende langetermijnvisie als kapstok voor de invulling in de delen.

Ondanks dit verschil in benadering trekt de Nota van Uitgangspunten inhoudelijk wel het gedachtegoed uit de Structuurschets door. Er wordt ten opzichte van de Structuurschets wel een strengere scheiding economie - wonen (in de aanduiding ‘polen – woonverbetergebieden’) gehanteerd. Deze scheiding wordt in model 4 het meest recht gedaan.

3.4.0 OVERIGE KADERS
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

In de opstelling in bijlage 4 zijn uit een viertal door de raad vastgestelde kaderstukken een aantal relevante passages gehaald en becommentarieerd.

• Nota toeristisch economische functies Middenboulevard

De nota wordt gevolgd op het onderdeel Watertorenplein na, die (conform de Structuurschets) niet als pool is aangewezen. Voor de watertoren als gebouw is een commerciële functie mogelijk.
In de nota wordt het beleid gepresenteerd dat leidt tot de aandacht op het thema wellness/ sport/ gezondheid. De vraag of er voldoende ruimte is om deze terreinen te ontwikkelen is een hoofdthema bij de modellenstudie van dit moment.

• Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan

Het GVVP maakt melding van de aanpak van de Middenboulevard en plaatst een aantal maatregelen in dat perspectief. In de lijn van het GVVP past het maken van een zo groot mogelijk verblijfsgebied dat met model 3 en 4 wordt bereikt. Voor andere wensen (voetgangers/fietsers) is ruimte-reservering nodig, maar deze is te vinden.
De lightrail-reservering moet worden vastgehouden.
NB Het GVVP wordt momenteel geactualiseerd.

• Beeldkwaliteitsplan

In het Beeldkwaliteitsplan is de Middenboulevard een hoogdynamisch ontwikkelingsgebied genoemd, wat inhoudt dat veranderingen en niet behoud de hoofdrichting vormen.

De teksten (hier niet weergegeven) uit het Beeldkwaliteitsplan, die een indruk geven van de Middenboulevard zijn niet meer dan aanzetten en ideeën hoe met het gebied om te gaan. Uitwerking vindt juist plaats in het kader van het Ruimtelijk Functioneel Plan.
NB Inmiddels is een Welstandsnota in bespreking.

• Groenbeleidsplan

Er wordt in het Groenbeleidsplan op een lager detailniveau gedacht dan in de huidige modellenstudie, die een verdergaande ambitie heeft. Het duinmodel past het best in het denken van het Groenbeleidsplan.

4.0.0 DE KADERS VAN HET COLLEGE
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

4.1.0 COLLEGEPLAN 2002-2006/VOORTGANGSNOTA COLLEGEPLAN 2003
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

In de opstelling in bijlage 5 zijn uit het collegeplan en zijn voortgangsnota een aantal relevante passages gehaald en becommentarieerd.

De werkzaamheden zijn ter hand genomen, maar de planning is niet gehaald.

4.2.0 INTENTIEOVEREENKOMST
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

In de opstelling in bijlage 6 zijn uit de intentieovereenkomst gemeente – Vesteda een aantal relevante passages gehaald en becommentarieerd.

Het proces is gestart zoals bedoeld en stuurt nog steeds op het maken van een Ruimtelijk Functioneel Plan.
De intentieovereenkomst geeft de elementen van het Ruimtelijk Functioneel Plan, maar er zijn erbij die relatief minder van belang zijn (bijv. een cultuurhistorisch onderzoek). Daarentegen zijn andere elementen (garantieplan, erfpacht) niet genoemd. De Stuurgroep heeft afgewogen wat nodig was om aandacht gegeven en daartoe besloten.

De tijd die nodig is voor het maken van het plan is langer dan oorspronkelijk bedoeld – door de nieuwe aandachtsvelden maar ook door de wens van de Stuurgroep om per fase ruimte voor reacties te geven. Aanpassingen in de planning (zie bijlage 8) zijn gemaakt en zullen binnenkort leiden tot het vragen van extra krediet, aangezien de externe adviseurs ook langer moeten meewerken.

Elders in deze rapportage is ingegaan op de gewenste vervolgaanpak en op de wijze waarop de betrokkenheid heeft gefunctioneerd.

5.0.0 DE INBRENG VAN DERDEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

5.1.0 BEWONERS
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Er is een grote beweging ontstaan in het gebied Middenboulevard naar aanleiding van het wordingsproces ‘Ruimtelijk Functioneel Plan’, een beweging die aansluit bij datgene wat bij in het verleden in dit gebied is gebeurd.

De inbreng van de betrokkenen laat zich onderverdelen.

• Er is mondelinge inbreng in de door ons ingestelde overleggroepen, er zijn reacties op papier - deels via de weg van voorgedrukte protestverklaringen, zie bijlage 8 - , er worden voorstellen gedaan tot (andere) invullingen, er wordt verzocht om overleg over het al of niet doen van investeringen en er zijn veel vragen over bezit en aan/verkoop.
• De inbreng is individueel en georganiseerd, waarbij de Stichting Bewonersbelangen Middenboulevard een actieve positie inneemt. Van deze laatste zijde zijn naast vele reacties ook bijdragen ontvangen in de vorm van een Programma van Eisen (2002) en recent een idee voor de inrichting van het Van Fenemaplein.
• Inhoudelijk blijkt er veel verzet (tegen elk model) en onbegrip. Er wordt, zo stelt men, niet echt geluisterd en overlegd, en niet gesproken met de juist personen nl. de bezitters van woningen in het gebied. De modellen zijn vaag en slecht onderbouwd en als ze al iets aangeven is dat een beeld van hoge gebouwen in hoge dichtheid. Sommige opties zijn nooit onderzocht. Het garantieplan is ondermaats. Er treedt waardevermindering op.
  De bereidheid tot meedenken en gezamenlijke uitwerking is (desalniettemin) op een enige plaatsen aanwezig. In de commentaren scoort het duinmodel het beste.

Er is veel geïnvesteerd in participatie en communicatie. De reacties zijn zo massaal dat het zeer veel moeite kost daarop weer te reageren overeenkomstig de standaard die de gemeente zichzelf stelt. In veel gevallen gaat er helaas de nodige tijd overheen en het is in ieder geval onmogelijk ieder individueel te beantwoorden.

Er valt te constateren dat er een breed protest is tegen ingrepen die de eigen woning en het woongenot betreffen. Dit is volledig te begrijpen en met geen enkele regeling te compenseren. Dat de betrokkenen alles aangijpen om dit ‘onheil’ te keren is logisch.

Toch moet daarvan in deze fase gezegd worden dat er met het aannemen van de Structuurschets en de Nota van Uitgangspunten en met het accorderen van het maken van het Ruimtelijk Functioneel Plan even zovele beleidskaders zijn vastgesteld die de weg naar vernieuwing van groen licht hebben voorzien. Oftewel: er kan geen sprake meer van zijn dat er niet ingegrepen wordt in de Middenboulevard, want deze opdracht heeft de raad het college gegeven; het college heeft zich op zijn beurt verplicht jegens Vesteda.

Dit laat onverlet dat de kille boodschap dat de woning ter discussie staat hard kan aankomen en er zeker in de beleving van de betrokkenen een grote afstand bestaat tussen een abstract belang als ‘uitstraling en toekomst van de badplaats’ en het individuele belang van de bewoner.
Los van de vraag of hier een brug tussen te slaan is, zal er meer aandacht moeten komen voor begeleiding van betrokkenen (zie verder hoofdstuk 6)

Voorts valt te constateren, dat het naar buiten brengen van stukken halverwege het proces, in het stadium van studie en afwegen, ondanks begeleidende teksten verkeerd kan worden begrepen als zou het gaan om volwaardige eindproducten. Opvallend is overigens wel de roep om – wat er ook moge komen – snel een einde te maken aan de onduidelijkheid.

Bij een zware ingreep als deze is het niet ongebruikelijk dat het protestgeluid het sterkst hoorbaar is. Dat wil niet zeggen dat alles wat aan commentaar gegeven wordt weggewuifd moet worden, integendeel. Naar het laat zich op dit moment laat aanzien dient een zo ingrijpend proces als dit nog intensiever te worden begeleid en getoetst, ondanks de inspanningen die de projectwethouder zich heeft getroost.

5.2.0 ONDERNEMERS
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

De ondernemers nemen evenals de bewoners deel in het Middenboulevardoverleg dat wordt georganiseerd. Daarnaast betreft de Nota Toeristisch Economische Functies Middenboulevard een materie, waar de ondernemers zeer mee bezig zijn en waarop gereageerd is.

De teneur van de inbreng is tweeledig:

• Welke kleuring geef je de investeringen in de Middenboulevard mee? Zandvoort is immers de badplaats van iedereen, met een trouw en vast publiek uit de regio. Is het wijs de aandacht te beperken en zou je niet ruimte moeten geven aan een breed palet aan activiteiten?
• Let op de relatie met de overige economische activiteiten elders, met name in het dorp en op het strand. Zorg dat de Middenboulevard deze versterkt en niet verzwakt.

Voor het overige is er van de kant van de ondernemers instemming met vernieuwingen, alsmede met de wens Zandvoort beter te profileren en te promoten.

5.3.0 OVERIGEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Op bestuurlijk en ambtelijk niveau is er overlegd met de provincie Noord-Holland. Van deze zijde wordt het vernieuwingsproces ondersteund, dit is recent in een schrijven bevestigd. Bijlage 9 toont enige fragmenten uit het Streekplan Noord-Holland Zuid, waaruit blijkt dat er met de wens tot intensivering en transformeren van het ruimtegebruik gehandeld wordt overeenkomstig provinciaal beleid. Ook de noodzaak te voorzien in de woningbehoefte blijkt daaruit.

Vergelijkbare beleidswensen zijn te vinden in de Beleidskaders voor de Stedelijke Vernieuwing van het Rijk en de Provincie en de ‘Regionale Woonvisie Zuid-Kennemerland’.
Ook de nieuwe Nota Ruimte van Minister Dekker gaat uit van intensiveren en transformeren binnen de stedelijke contouren.

Hoogheemraadschap Rijnland heeft geen bezwaar tegen de modellen, zolang er maar van onderkeldering in de kernzone geen sprake is en de rooilijnen aan de zeezijde niet worden overschreden . Model 4 scoort het gunstigst vanwege de openheid tussen de bebouwing.

Het Ministerie van Economische Zaken steunt het vernieuwingsproces en is in het kader van de Kwaliteitsslag Badplaatsen bereid na te denken over een vorm van concrete steun. Daaorver wordt overlegd.

6.0.0 HET GARANTIEPLAN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

6.1.0 HET VOORLIGGENDE CONCEPT
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Het concept-garantieplan is gemaakt om te voorzien in een regeling voor hen die schade gaan ondervinden. Van diverse kanten is d op een dergelijk product aangedrongen.
Ervaringen van elders hebben de basis gevormd voor de voorliggende concept-tekst. De Stuurgroep heeft, zoals ook met andere stukken, het concept zonder standpunt in bespreking gebracht; het college en de raad hebben daarover ook nog niet geoordeeld. Juist omdat er geen (Zandvoorts) beleidskader of toetsingscriterium bestaat waaraan dit garantieplan moet voldoen is het stuk met recht ‘een eerste poging’ te noemen . Het gegeven commentaar zal leiden tot een aangepast stuk.

6.2.0 COMMENTAAR
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Het commentaar op het concept-garantieplan beslaat het scala aan thema’s die het stuk bevat.

• Er wordt gesteld dat de regeling minder is dan wettelijk verplicht is.
• In verschillende bewoordingen wordt aangegeven dat er te weinig geboden wordt, bijvoorbeeld bij de verhuiskostenregeling. De wens wordt uitgesproken om tot volledige schadeloosstelling te komen.
• De kernvraag is welke garanties nu gegeven worden. Er zijn wel regelingen aangegeven, maar krijgt men terug wat men heeft?
• Het concept is te weinig toegesneden op de huidige bewoners. Kent men de woonwensen?
• Er breekt een lange periode van onzekerheid aan.
• Waardebepaling moet plaatsvinden op een moment voor de aandacht op het gebied, dat heeft de prijzen doen dalen.
• Eenzijdig ingrijpen in het plan wekt geen vertrouwen
• Geef ruimte voor particulier opdrachtgeverschap.
• Er zijn nog vele vragen ( in een reactie van de Stichting Bewonersbelangen Middenboulevard zijn er bijvoorbeeld 37 geformuleerd) op de onderdelen van het concept-plan.

Ook de Vereniging Eigen Huis heeft desgevraagd aanmerkingen op de in hun ogen magere toezeggingen in het Garantieplan, de lange periode van onzekerheid, het ontbreken van een goede schaderegeling en het ontbreken van een peildatum voor waardebepaling.

Uit de vele reacties blijkt dat er in het gebied vele zorgen zijn, die enerzijds materieel en anderzijds niet-materieel van aard zijn. Vanuit beider optiek wordt onderstreept dat snelle duidelijkheid noodzakelijk is.

7.0.0 HET VERVOLG
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

7.1.0 ALGEMEEN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Het college heeft invulling gegeven aan het verzoek van de raad na te gaan of de kaders van de raad worden gevolgd, maar doet ook een uitspraak over het te vervolg.

Het college legt zijn opvattingen aan de raad voor met het voorstel deze te delen.

Eerst wordt de vraag behandeld of en hoe het proces voort dient te gaan (par 7.2).

In 7.3 gaat het college in op een element dat oorspronkelijk niet in de opdracht zat maar waar toch en terecht aandacht aan is besteed, het garantieplan.

Aangezien het college de realisatie van een Ruimtelijk Functioneel Plan in handen heeft gelegd van een gemengde Stuurgroep gemeente-Vesteda en deze Stuurgroep heeft aangegeven dat dit product nog niet af is, is het college terughoudend met de geven van inhoudelijke oordelen en het doen van uitspraken.
Desalniettemin ziet het college een aantal punten waarop een antwoord moet gegeven worden en zijn er zaken die de Stuurgroep in ieder geval wil meegegeven, zie hiervoor par.7.4.

7.2.0 HET PROCES
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Het college vindt ook na herbeschouwing dat er voor de aanpak van de vernieuwing van de Middenboulevard zoals gedaan voldoende basis is in de Structuurschets, de Nota van Uitgangspunten en andere beleidsstukken en vindt dat de gekozen vorm (een Ruimtelijk Functioneel Plan) de beste is om invulling te geven aan de groei naar kwaliteit. Zij wil nogmaals bevestigen dat zij in Vesteda een solide en betrouwbare partner gevonden heeft voor de vernieuwing, zowel in de fase van investeringen als in de fase van beheer. Een partner bovendien die dezelfde doelstellingen heeft als het gaat om kwaliteit en duurzaamheid.

In aansluiting op de proces-analyse in hoofdstuk 2 en de beoordeling van de kaders in de hoofdstukken daarna kiest het college ervoor het proces af te maken zoals bedoeld.
Er is al veel uitgekristalliseerd en wat nog niet bekend of gekozen is, kan van spoedig een richting worden voorzien. Naar de mening van het college is het hoe dan ook ongewenst zo vlak voor de finish het met Vesteda ingezette proces anders in te vullen. Van groot belang is ook de toezegging aan de raad om een ontwerpbestemmingsplan te maken voor de afloop van de termijn van het voorbereidingsbesluit. Nu een andere aanpak kiezen betekent dat deze termijn verloopt zonder resultaat.

Het ontwerp- Ruimtelijk Functioneel Plan moet wel op korte termijn beschikbaar zijn. Het college maakt daar tijd voor vrij en beschouwt de tijdsplanning van de Stuurgroep, die gericht is op het uitbrengen van een concept - Ruimtelijk Functioneel Plan kort naar de zomer, als hard.
Met dit vooruitzicht wordt gehoor gegeven aan de brede oproep om in ieder geval snel duidelijkheid te verschaffen en wordt eveneens een basis gecreëerd om snel onderdelen te gaan ontwikkelen.

De tijd die tot nu besteed is aan het maken van het Ruimtelijk Functioneel plan, de onderliggende studies en het concept-garantieplan heeft meer tijd gekost dan aanvankelijk gepland. De inhuur van externe deskundigheid zal naar het college van de Stuurgroep begrijpt moeten worden verlengd. Het college zal in de eerstvolgende raad waarin dit mogelijk is een verzoek om aanvullend krediet doen, voorzien met een verantwoording van de uitgaven tot nu toe, met de bedoeling het project ook te kunnen afmaken zoals gewenst.

De in het leven geroepen overleggroepen hebben hun nut bewezen als het gaat om het kanaliseren van de inbreng van commentaar, naast de vele andere reacties die binnenkwamen. Het college onderschrijft de keuze in de procesaanpak van de Stuurgroep om nog eenmaal voor het uitbrengen van het Ruimtelijk Functioneel Plan het brede overleg Middenboulevard om advies te vragen.

Verder zal, ook omwille de tijd, het door het college te organiseren inspraaktraject over het ontwerp- Ruimtelijk Functioneel Plan de plek moeten zijn om reacties te geven.
Het college wil in de brede informatievoorziening de focus dan ook op het inspraaktraject leggen. Uiteindelijk volgt dan vaststelling door de raad.

Het college meent dat er moet worden nagedacht over de vorm de betrokkenheid van de realisatiefase en verwacht dat bij het uitbrengen van het Ruimtelijk Functioneel Plan een voorstel daarover voorligt. Nu, in deze planfase, houdt betrokkenheid overleg over modellen, garantieplan en dergelijke in. Betrokkenheid is in de realisatiefase betekent actieve deelname in concrete ontwikkelingen, ook door investeringen en het dragen van risico’s. Daar zijn modellen voor (bijv. dat van een wijkontwikkelingsplan) die bruikbaar zijn.

De werkzaamheden aan het ontwerpbestemmingsplan, die de afgelopen tijd zeer bescheiden zijn geweest, kunnen nu met kracht weer worden opgepakt.

Het college stelt samenvattend voor:

1. In te stemmen met de conclusie dat de gekozen aanpak van de vernieuwing van de Middenboulevard voldoet gelet op het gestelde in de Structuurschets, de Nota van Uitgangspunten en andere beleidsstukken;
2. Het proces met Vesteda te vervolgen zoals bedoeld;
3. Kort na de zomer een ontwerp- Ruimtelijk Functioneel Plan uit te brengen,
4. Op zeer korte termijn een voorstel over een aanvullend krediet te bespreken;
5. Het brede overleg Middenboulevard in het lopende participatietraject over het te ontwerp plan te laten te laten adviseren alvorens aanbieding door de Stuurgroep aan het college plaatsvindt;
6. Vervolgens na accordering door ons college (en bespreking in één van de raadscommissies) een uitgebreid inspraaktraject te organiseren ten behoeve van besluitvorming door de raad;
7. Een voorstel voor de organisatie van de betrokkenheid in de volgende fase op te stellen, inhoudende deelname in de realisatie;
8. Voortvarend te werken aan het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan.

7.3.0 HET GARANTIEPLAN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Het vele commentaar op het concept-garantieplan is uitermate nuttig. Het is duidelijk dat er nog een weg te gaan is om het plan af te kunnen maken en het is al evenzeer duidelijk dat er veel aandrang is om dit snel te doen.

Het is nu van belang om op het niveau van de raad te bevestigen dat er een garantieplan komt. Immers, in de intentieovereenkomst stond dit onderwerp niet met name genoemd en in eerdere gemeentelijke beleidsstukken ook niet. De Structuurschets spreekt over de spanning tussen verschillende belangen in algemene zin, maar de vorm die nu gekozen is om daaraan tegemoet te treden, is nieuw. De Stuurgroep heeft zoals gezegd gereageerd op de vraag om een opzet voor een garantieplan, maar nu dient verdere formalisering plaats te vinden.

Het college is van mening dat de tegemoetkoming aan hen die schade ondervinden ruimhartig moet zijn zonder door te slaan naar extreem. Het is duidelijk dat er vanuit de optiek van de betrokkenen nooit gevraagd is om ingrepen als deze. Ook al staat de Gemeente Zandvoort bij deze aanpak formeel nog zo zeer ‘in zijn recht’, dan nog is helder dat zij oog moet hebben voor de effecten daarvan, zowel materieel als niet-materieel.
De raad wordt voorgesteld te bevestigen dat een garantieplan van een niveau dat recht doet de belangen van de betrokkenen in en om het gebied als voorwaarde geldt voor de herstructurering van de Middenboulevard. Het college vindt dat er een verder uitgewerkt exemplaar beschikbaar moet zijn tegelijkertijd met het uitbrengen van het ontwerp Ruimtelijk Functioneel Plan.

Het garantieplan moet in alle opzichten meer toegesneden zijn op degenen die daar in het gebied Middenboulevard mee te maken hebben. Daarom zal er op korte termijn onderzoek moeten worden gedaan naar de wensen van de zittende bewoners en ondernemers, aangevuld met overleg met betrokkenen en deskundigen. Het college wil dat deze inzichten beschikbaar zijn bij de concrete keuzes voor te realiseren woningen en bedrijfsruimten in de vervolgfases.
Het college wil ook meer ruimte scheppen voor regelingen waarmee het eigen initiatief ingekaderd word in het realiseringsproces.

Het garantieplan zal - ook al is het nader uitgewerkt - pas in het stadium van de realisering (fase 2) echt tot het niveau van het individu kunnen worden toegepast.
In de komende tijd zal het college met Vesteda overleggen hoe de door haar gewenste invulling in de fase hierna in praktijk kan worden gebracht.

Tenslotte heeft het college oog voor de sociaal-maatschappelijke effecten die onbedoeld en onvermijdelijk nu al zijn ontstaan door de lopende discussie over de vernieuwing van het gebied. Zij kiest er voor om per direct te werken aan maatschappelijke begeleiding van degenen die hier behoefte aan hebben; zij zal zonodig op korte termijn een voorstel doen om middelen daarvoor in te zetten.

Het college stelt samenvattend voor:

9. het garantieplan te formaliseren als een voorwaarde bij de herstructurering;
10. bij de invulling van het garantieplan ruimhartig oog te hebben voor de belangen in het gebied;
11. het garantieplan tegelijkertijd met het ruimtelijk functioneel plan uit te brengen;
12. de komende maanden te benutten dit plan door middel van onderzoek en overleg meer toe te spitsten op de wensen uit het gebied en ruimte voor eigen initiatieven daarin te verwerken;
13. in overleg met Vesteda te bezien hoe de gewenste invulling in de realiseringsfase is praktijk kan worden gebracht,
14. per direct invulling te geven aan de sociaal-maatschappelijke begeleiding van de hen die hier behoefte aan hebben en zonodig een voorstel te doen hier middelen voor in te zetten.

7.4.0 HET RUIMTELIJK FUNCTIONEEL PLAN
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

7.4.1 THEMA’S
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

In hoofdstuk 2 is in 23 punten een samenvatting gegeven van de resultaten tot nu toe.
Daar en elders is gesteld dat er onderwerpen zijn, die nog niet van een antwoord zijn voorzien. Ook zijn er nog vier modellen in discussie.

In dit hoofdstuk benoemt het college de thema’s die zij onder de aandacht van de Stuurgroep wil brengen. Het zijn thema’s waarvan het college stelt dat zij in het Ruimtelijk Functioneel Plan na de zomer uitgekristalliseerd moeten zijn.

Onderwerpen die te maken hebben met stedenbouw en inrichting:

1. Verhouding bebouwd – onbebouwd oppervlak
2. Bouwhoogtes
3. Leefbaarheidaspecten als windhinder, zon en schaduw, zandbeheersing
4. Beeldkwaliteit en architectuur

Onderwerpen die te maken hebben met de gewenste functies:

5. Ruimte voor de functies
6. De functie wonen
7. De functie toerisme en economie
8. Parkeerareaal
9. Verkeer en vervoer

Onderwerpen die te maken hebben met de realisering:

10. Exploitatie
11. Fasering

Op elk van deze onderwerpen zal hieronder worden ingegaan.

7.4.2 ONDERWERPEN DIE TE MAKEN HEBBEN MET STEDENBOUW EN INRICHTING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Verhouding bebouwd –onbebouwd oppervlak
In vele commentaren wordt de angst uitgesproken dat er door de intensivering van het gebied Middenboulevard sprake zal zijn van een onaangenaam grote dichtheid; onaangenaam voor bezoekers en bewoners. Dit zal de ruimtelijke kwaliteit en de belevingswaarde negatief beïnvloeden.

De huidige verhouding bebouwd - onbebouwd ligt in de buurt van (afgerond) 25-75.
De wens om het gebied intensiever te benutten willen wij invulling geven, daar is ook ruimte voor. Maar wij stellen ons wel op het standpunt dat er geen te dichte bebouwing mag komen, die tot een onaangenaam leefklimaat zorgt. Wij gaan er van uit dat de Stuurgroep deze opvatting deelt.

De modellen hebben elk een eigen karakteristiek, waar ook een verschillende bebouwingsdichtheid bij hoort. De keuze voor een mate van bebouwingsdichtheid is daarom in essentie de beantwoording van de vraag welke mate van verstedelijking welke bij Zandvoort hoort..

Bouwhoogtes
Alleen een percentage bebouwingsdichtheid op zich zegt nog niets over ruimtelijke kwaliteit of leefklimaat.
Er moet ook gelet worden op de hoogte van de bebouwing. Hoog en dichtbebouwd vormen bijvoorbeeld een combinatie die slecht uitpakt als het gaat om zicht, wind en zon.

Er is bij de start van het ontwerpproces geen richtlijn meegegeven hoe hoog er mag of kan worden gegaan. Een ieder van ons heeft daar waarschijnlijk ook andere gevoelens beelden bij. Wij staan in beginsel terughoudendheid voor.

Wij hebben kennis genomen van de modellen en geconstateerd dat er – noodgedwongen vanuit kustbeleid – steeds als een eerste bouwlaag op het maaiveld parkeervoorzieningen zijn geprojecteerd. Daarop bevinden zich dan de eigenlijke ‘begane grond’ en de verdiepingen. Er zijn schetsen waarop de hoogte (te) fors overkomt.

Naar wij inzien heeft de hoogte van de gebouwen ook te maken met de exploitatie, reden waarom wij nu geen harde beperkingen opleggen.
Wij hebben er wel behoefte aan de Stuurgroep te wijzen op de uitstraling die hoogte heeft op de beleving en zullen dan ook geen uitwerkingen accepteren, die op dit punt een onvoldoende scoren.

Leefbaarheidaspecten als windhinder, zon en schaduw, zandbeheersing
Op dit moment zijn er geen concrete gegevens voorhanden om de modellen onderling te vergelijken op aspecten als windhinder, zon en schaduw, anders dan met een beoordeling ‘op het oog’ van de schetsen.

Een element dat bij het duinmodel sterk opkwam was de wijze waarop het boogde duin(zand) op zijn plaats moet blijven.

Er zijn overigens meer aspecten op het praktische vlak, denk aan veiligheid, onderhoud en bereikbaarheid.

Bij gebrek aan vergelijkingsmateriaal is het voor ons de vraag of informatie over dit type aspecten doorslaggevend is bij de keuze voor een model of bij de uitwerking van een gekozen model moet worden geoptimaliseerd.
Wij neigen naar het laatste, maar menen wel dat het risico dat er geen aanvaardbare oplossing mogelijk is moet worden meegewogen bij de modelkeuze.

Beeldkwaliteit en architectuur
De nu gepresenteerde schetsen geven geen goede en mogelijk zelfs verkeerde indrukken van de inrichting van het gebied. Er worden blokken en blokjes gepresenteerd, die de aanduiden waar er bouwwerken staan, maar niet hoe die er uit zien.

Het college heeft behoefte aan meer aandacht voor beeldkwaliteit en mogelijke architectuur. Het is wel zo dat pas bij de uitwerkingen de architectuur van de bouwwerken aan bod komt, maar er zijn ongetwijfeld veel voorbeelden te tonen die een gedachteontwikkeling op gang kunnen brengen en kunnen dienen als inspiratiebron. Dergelijke beelden geven ons meer gevoel bij begrippen als vernieuwing en herinrichting. Kwaliteitseiseneisen voor de architectuur en de openbare ruimte dienen bij het Ruimtelijk Functioneel Plan beschikbaar te zijn.

7.4.3 ONDERWERPEN DIE TE MAKEN HEBBEN MET DE GEWENSTE FUNCTIES
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Ruimte voor de functies
Er zijn en blijven in het gebied Middenboulevard twee hoofdfuncties in het gebied: wonen en toerisme/economie.

De vraag is in welke omvang elk van beide aanwezig moet zijn en welke mate menging of scheiding gewenst is.

Omvang:
Voor de economische functies is er sprake van een kritische massa willen ze ‘werken’ . Onderzoekers en ontwikkelaars reiken informatie aan waaruit blijkt dat (bijvoorbeeld) wellnessvoorzieningen of winkels in een minimale omvang van x aanwezig moeten zijn om een eigen aantrekkingskracht te kunnen ontwikkelen.
Bij woningen is dit anders. Om te kunnen functioneren als woning is er geen ondermaat
(, hooguit is er een grens om voorzieningen bij woningen te kunnen realiseren).

Dit verschil betekent dat er voor de toeristisch-economische functies veel scherper op de kwantitatieve mogelijkheden en de onderlinge ligging gelet moet worden dan bij de woningen.

Bij de afzonderlijke behandeling wordt hier verder op in gegaan.

Menging of scheiding:
Daar waar de Structuurschets 1996 streeft naar geleidelijke ‘ingroei’ van toeristische functies in het gebied tussen de polen, is de Nota van Uitgangspunten 2002 geënt op scheiding van wonen en toerisme, opdat de beide functies elkaar niet hinderen.

De modellen verbeelden de verschillende opties:
Modellen 1 en 2: De nieuwe boulevard vraagt op de begane grond om economisch programma om te kunnen functioneren, boven zitten de woningen;
Model 3: In de straat kunnen economische functies groeien maar het is niet nodig;
Model 4: Scheiding der functies, menging niet mogelijk.

(Bedacht moet worden dat volledige scheiding niet aan de orde is, denk aan losse voorzieningen aan de boulevard, denk aan het wonen in de polen.)

Keuze voor een model betekent dus keuze voor een economisch programma. Of andersom: Vanuit de uitgangspunten die wij voor toerisme en economie hebben geformuleerd (jaarrond, wellness) valt te bepalen welk model daarvoor ruimte biedt of niet.

De functie wonen
De gemeente zal moeten bijdragen aan een vermindering van de woningbehoefte die er lokaal en regionaal is.

Gebruikelijk is dat bij nieuwbouw een deel daarvan uit sociale woningen bestaat. De vraag is of dit voor de Middenboulevard ook moet gelden, in verband met exploitatieoverwegingen.

Daarnaast zal er nagedacht moeten worden over (ontmoediging van) het verschijnsel tweede woningen.

Onderzoek toont aan dat er voor woningen op de Middenboulevard voldoende markt is, nu en in de toekomst.
De modellen tonen veel ontwikkelingsplekken aan voor woningbouw, in verschillende gedaanten. Het verlies aan woningen wordt overtroffen door de opties tot nieuwbouw. Afhankelijk van de hoogtes van de bouwwerken en het model is het mogelijk de huidige woningaantallen te verdubbelen (dit los van de vraag of dit gewenst is).

Bij de bespreking van het onderwerp garantieplan hebben wij aandacht gevraagd voor inzicht in de woonwensen van de huidige gebruikers, opdat dit inzicht beschikbaar is bij de concrete keuzes voor te realiseren woningen in de vervolgfases.
Deze informatie zal ook zijn invloed hebben op de verhouding ‘koop – huur’ die wordt gehanteerd. Bij die verhouding zullen anderzijds ook de wensen van Vesteda worden ingebracht.

Het tempo van oplevering zal moeten worden afgestemd met de desbetreffende ontwikkelaars en exploitanten. Eigen initiatieven worden meegenomen.

De functie toerisme en economie
Momenteel is er sprake van een palet aan economische functies onder andere bestaande uit hotels, cafés, restaurants, winkels, een casino, zakelijke dienstverlening, benzinestations en fitness. De ambitie is veel gerichter: jaarrondactiviteiten, wellness/sport/gezondheid.

De gedachte dat de nieuwe aantrekkingskracht van de Middenboulevard gevonden moet worden in een toevoeging van veel nieuwe winkels wijzen wij af. Niet alleen is onze focus een andere, ook is ten opzichte van het bestaande winkelareaal in Zandvoort deze keuze voor niet te verdedigen. Ook het feit dat een dergelijke toevoeging in één keer moet plaats vinden en niet geleidelijk kan groeien maakt ons afkerig.

Los van de bestaande voorzieningen die behouden/herschikt moeten worden, zal er dus voldoende geconcentreerde ruimte moeten zijn van een wellness-voorziening van formaat. Daarvoor zijn de twee polen de aangewezen zoekplaatsen, aangezien een straat of boulevard daar niet geschikt voor is. In de polen moet dan ook die ruimte beschikbaar zijn. Het college is bij nog geen van de modellen onder de indruk van de mogelijkheden op de polen, dat wil zeggen: wij willen scherper in beeld krijgen dat de noodzakelijke minimumomvang daar haalbaar is.
In model duin is deze wens het allerscherpst, aangezien daar geen ruimte is om andere economische functies op de tussenverbinding te plaatsen. Er is wel ruimte om langs de zeekant voorzieningen te plaatsen en deze, bijvoorbeeld in de vorm van een arcade, te verbinden en aantrekkelijk te maken.

Parkeerareaal
Er is terecht gekozen voor het maken van gebouwde parkeervoorzieningen, hoewel het beleid ten aanzien van de kustverdediging dit niet gemakkelijk maakt. Niet alleen komt “ondergronds” parkeren de kwaliteit van de openbare ruimte ten goede, ook wordt door bewoner en bezoeker een dergelijke voorziening hoog gewaardeerd. Het college onderschrijft de gedachte dat in elk model hier voor ruimte wordt gemaakt en accepteert dat mede hierdoor ingrepen in de huidige gebouwde omgeving nodig zijn.

Het college wil wel weten hoe het gesteld is met de omvang van het geplande parkeerareaal. De vraag is of er wel voldoende ruimte is voor de huidige gebruikers, de nieuwe bewoners, de (nieuwe) bezoekers aan voorzieningen en de gasten van de hotels. De toekomstige parkeernormen gaan naar twee auto’s per woning en het ruimtebeslag door gestalde auto’s zal dus omvangrijk zijn.

Verkeer en vervoer
Het college wenst vast te houden aan een ruimtereservering voor een vorm van openbaar transport over de boulevard (is het niet de geplande light rail, dan een alternatief). Ook de gewenste fietsvoorzieningen dienen een plaats te krijgen op de boulevard en dit brengt de conclusie dat de boulevard aparte aandacht moet hebben om te voorkomen dat deze functies elkaar en de wandelaar hinderen. Een nieuwe pakkende uitstraling voor dit deel van de Middenboulevard is gewenst.

De hoofdverkeersroute volgens het huidige GVVP loopt langs de Burg. Engelbertsstraat en er is op dit moment geen reden hiervan af te wijken.

7.4.4 ONDERWERPEN DIE TE MAKEN HEBBEN MET DE REALISERING
[Index] [Top] [Vorige] [Volgende]

Fasering
Het is gewenst snel duidelijkheid te geven over de plek waar als eerste kan of moet worden begonnen. Met de Stuurgroep heeft het college geconstateerd dat een keuze op meerdere criteria kan worden gebaseerd:

• Wat is al eerder vastgesteld (polen, Watertorenplein)
• Waar is het meeste effect/uitstraling te bewerkstellingen
• Waar is de meeste medewerking/de minste weerstand
• Waar kan een gunstig exploitatieresultaat worden behaald
• Met welke ontwikkeling is subsidie te krijgen
• Waar is het de meest behoefte aan
• Hoe kan een domino-effect worden bereikt als het gaat om verplaatsing van bewoners/ functies
• Hoe sluiten bouwstromen op elkaar aan
• Wat zijn de effecten op leefklimaat, bestaande gebouwen, verkeerscirculatie en toerisme tijdens het realiseren
• Waar zijn er (geen) bestemmingsplantechnische bezwaren of milieuproblemen

Daarnaast speelt ook nog de afbakening van de aan te pakken gebiedsdelen, die groot of klein kan zijn.

Het is oppassen voor een te snelle keuze. Het college verwacht bij het Ruimtelijk Functioneel Plan een volledig afgewogen keuze. Tot dat moment houdt het college vast aan de eerdere gedachte om de polen en het Watertorenplein op plaats één te laten staan.

Exploitatie
Een zeer belangrijk onderdeel, dat zorgen baart.
De ambities kunnen alle terzijde worden gezet als er geen zicht is op een exploitatie die sluit of met steun van derden (subsidies) sluitend te maken is.

Niet alleen om redenen van uitvoering maar ook om redenen van exploitatie is in de modellen uitgegaan van het behoud van een aantal gebouwen. Een dergelijke keuze is gebaseerd op realisme. Wie bij wijze van theoretische oefening het gehele gebied Middenboulevard op de schop zou willen nemen komt ondanks te realiseren opbrengsten in de buurt van € 90 miljoen tekort.

De gebouwen die als te behouden zijn ingetekend zijn over het algemeen relatief jong. Ze zijn over het algemeen ook relatief hoog en omvatten ongeveer tweederde van het huidige woningbestand.

De ruimte voor substantiële nieuwe ontwikkelingen is met behoud van deze panden aanwezig, zo wijzen de modellen uit. De exploitatie wordt minder ongunstig doordat er voor het genereren van opbrengsten minder kosten behoeven te worden gemaakt.

Het college ziet ook in dat de inbreng van het element ‘garantieplan’ ook op de exploitatie drukt. Zij begrijpt van de Stuurgroep dat nu nog niet kan worden voorzien in een presentabele informatie, mede omdat tot nu toe nog geen model was gekozen. Het college stelt echter dat een plan zonder zicht op realisatie niet aanvaardbaar is. Bij de Stuurgroep wordt derhalve aangedrongen op de hoogste aandacht voor dit onderdeel .

7.4.5 EEN VOORLOPIGE MODELKEUZE.
[Index] [Top] [Vorige]

Van de vier modellen die zijn ontwikkeld is het duinmodel de laatste in de reeks, een afwijkende keuze ten opzichte van de eerste drie.
Bij de beschouwingen eerder in deze rapportage is geconstateerd dat het model duin het best aan de uitgangspunten m.b.t de scheiding polen - woongebied voldoet en relatief minder aan de wens uit de Structuurschets toerisme te laten ‘ingroeien’ in het middengebied. De inkleuring is origineel en appelleert aan een Zandvoort van vroeger. Het is het minst verstedelijkte model, en daarmee onderscheidend. De uitstraling sluit aan bij de wellness-gedachte.

De eerste modellen stralen elk ook een bepaalde ambitie uit, maar zijn meer verstedelijkt en minder onderscheidend. De reacties van degenen die hebben geoordeeld over de modellen wijzen op voor een overgroot deel op sympathie voor het duinmodel. Het model combineert een intensievere inrichting met behoud van openheid en schept een vriendelijker gedaante dan het gebied nu heeft.

Als het Ruimtelijk Functioneel Plan na de zomer af moet zijn, dan is het zaak niet nog langer met meerdere modelmogelijkheden voort te gaan. Het lijkt het college gewenst, maar ook verantwoord nu te kiezen.

Wij hebben alles overwegend een voorkeur voor het model duin. Het model spreekt ons aan omdat het kansen biedt voor een eigen Zandvoorts gezicht, waarin begrippen als uitstraling, beleving van de zee en herbergzaamheid tot hun recht kunnen komen.

Problematisch is zonder meer de (beperkte) ruimte die het model biedt voor de gewenste jaarrondactiviteiten op het gebied van de wellness en voor de andere toeristisch-economische functies die in de Middenboulevard een plaats dienen te krijgen of houden.
Wij vinden dan ook dat de duinvariant aangepast moet worden op de gewenste ontwikkeling in de sector toerisme-economie en spreken derhalve onze voorlopige voorkeur uit voor een model “duin plus” waarbij de plus staat voor meer ruimte voor wellness.

Het college zal zich verder nog niet uitspreken over delen van het gebied Middenboulevard. Zij is met de Stuurgroep van mening dat eerst het gehele plan ontwikkeld moet zijn. Ook de omgeving aan de zuidzijde (Watertoren en omgeving) is onderdeel van het geheel omdat het een rol speelt in het bepalen van de parkeerbalans, bij de exploitatie en wellicht het herschikken van woningen en bewoners.

Het college houdt onverminderd vast aan de polengedachte, met voor het gebouw de watertoren ruimte voor ‘een commerciële invulling’.

Samenvattend stelt het college voor:

15. als voorlopige keuze uit te gaan van een model duin plus, waarbij de ‘plus ‘staat voor de voorwaarde in dit model meer ruimte te vinden voor de jaarrondactiviteiten op het gebied van wellness/gezondheid/sport;
16. op de onderdelen:
    Verhouding bebouwd - onbebouwd oppervlak
    Bouwhoogtes
    Leefbaarheidaspecten als windhinder, zon en schaduw, zandbeheersing
    Beeldkwaliteit en architectuur
    Ruimte voor de functies
    De functie wonen
    De functie toerisme en economie
    Parkeerareaal
    Verkeer en vervoer
    Exploitatie en
    Fasering,

de totstandkoming van het Ruimtelijk Functioneel Plan door de Stuurgroep af te wachten met inachtneming van de door het college gemaakte opmerkingen, voorwaarden en richtingen.